정말 오랜만에 돌아왔습니다.
새로운 카테고리 '실제 사례 분석'에서는 실제 경매/공매 물건을 가지고
분석을 하면서 해당 물건에 입찰할만한 가치가 있는지, 리스크는 없는지 등
하나하나 분석하면서 공부하고자합니다.
물건번호 2024-06745-001 입니다.
경매는 대법원사이트, 공매는 온비드에서 물건 검색이 가능합니다.
보시는 것처럼 현재도 입찰이 가능한 물건이고 유찰이 5회나 있었습니다.
이처럼 유찰이 많이 된 물건은 일단 의심을 하고 봐야합니다.
조회수가 480회가 넘는데 지금까지 아무도 입찰을 안했다는건 뭔가 하자가 있거나 문제가 있을 확률이 높습니다.
23평정도의 대지입니다.
해당 물건의 위치를 확인해보면 도로와 상당부분 접했다는걸 알 수 있습니다.
도로에 접했다는 사실 하나만으로도 맹지가 아니기 때문에 일단 어느정도 가치가 있습니다.
위의 지적도에서 보시는것처럼 계획관리지역 끝자락에 걸쳐있습니다.
사실 이런 시골에서 계획관리지역만한게 없죠.
도시지역을 제외하면 가장 좋은 관리구역입니다.
관리지역별 건폐율과 용적률입니다.
확실히 계획관리지역이 월등하게 높다는걸 알 수 있습니다.
건폐율 40%를 적용하면 대상지의 크기는 23평이니 9평정도라 건물을 짓기에는 무리가있고,
1. 뒤쪽의 맹지 추가 매입을 통해 건물을 지어서 가치를 창조하거나,
2. 싸게 입찰받아서 차익을 노리는 방법
이렇게 2가지 방향으로 고민을 해봐야합니다.
거리뷰를 확인해보니 소유자 미상의 수목을 확인할 수 있었습니다.
무슨 나무인지는 모르겠지만 수목이 있다는건 토지 소유권과 상관없이 수목의 주인과 협의가 필요하다는 내용입니다.
경매/공매를 통해 토지를 낙찰받으면 토지외의 수목이나 건물등은 '제시외'입니다.
추가로 거리뷰를 통해 수로가 있다는걸 확인할 수 있습니다.
해당 도로는 위에서 보시는것처럼 사유지의 도로이며, 해당 토지 주인의 사용 허가를 받아야 사용이 가능합니다.
그러나 농사를 짓기 위해 연결한 수로이기에 그 위를 콘크리트로 덮어서 진입 도로로 사용을 허가해줄지는 미지수입니다.
또한 거리뷰를 통해 보시는것처럼 대상지의 토지가 도로보다 약간 높은걸 확인할 수 있습니다.
흙을 퍼내고 평탄화 작업이 필요해보입니다.
주변 시가지와의 거리입니다.
가까운곳에 고덕ic가 위치하며 6키로정도 거리에 삽교, 10키로정도 거리에 내포신도시가 위치합니다.
해당 물건의 지리적 조건은 보통입니다.
가격을 살펴보자면,
최저입찰금액 기준 3,572,000입니다.
평당 금액으로 환산하면 15.5만원가량입니다.
땅야 사이트를 통해 주변시세를 확인해보니 10만원 가량으로 시세가 형성되어 있는걸 확인할 수 있습니다.
해당 물건의 경우 지목은 대지이지만 현황은 전으로 사용중이므로, 아래 23.12 거래된 평당 10만원과 비교하자면
평당 15.5만원은 비싸다고 느껴지며(계획관리지역, 생산관리지역 차이는 있습니다.), 작은 크기로 인해 해당 토지 자체만으로 이용할수 있는 부분이 제한적인점, 미상 수목이 존재하고 사유지 도로로 인해 추가 협의가 필요한점으로 인해
입찰시 추가적인 고민이 필요하겠습니다.
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