#7. 권리분석 이거 하나면 정복 가능!(10분만 투자하세요)

 

이번 시간에는 부동산 경매에서 가장 중요한 것 중 하나인 권리분석에 대해 알아볼게요.

이번시간에 제대로 집중해서 보시면 권리분석 마스터할 수 있어요!

 

임차인 분석

본격적으로 권리분석에대해 알아보기 전에 염두에 두셔야 하는 게 하나 있어요.

바로 경매 물건에 대해 임차인 분석을 꼭 해야된다는거예요

갑자기 임차인분석? 이게 무슨 말이야?라고 하실 수도 있습니다.

 

등기부등본에 포함된 임차인에 대한 분석뿐 아니라 등기부에 없는 임차인도 꼭 분석을 하셔야 해요.

왜냐하면 등기부에 없는 임차인도 대항력이 있는 경우가 있기 때문에 임차인 분석은 필수입니다.

예를 들어 외국인의 경우 등기부에 등록되어있지 않아도 대항력이 있는 경우가 있기 때문에 꼭 확인하셔야 해요.

이처럼 임차인 분석이 권리분석의 시작입니다.

 

말소기준권리

권리분석 중 가장 중요한 것은 바로 말소기준권리입니다.

말소기준권리란 경매물건 낙찰 후 말소되는 권리 중 가장 순위가 빠른 권리가 말소기준권리입니다.

근저당, 담보가등기, 가압류, 강제경매신청등기 이렇게 4가지가 말소기준권리가 될 수 있어요.

말소기준권리 앞의 권리는 낙찰 후 낙찰자가 인수하며, 이후 권리는 말소됩니다.

 

1전세권

근저당

전입신고+확정일자

담보가등기

2전세권

가압류

예시로 등기 순서가 위와 같다고 합시다.

만약 '담보가등기' 채권자가 경매를 신청한다고 하면 근저당, 담보가등기, 가압류 모두 말소가 됩니다.

가장 앞에 있는 전세권자는 말소기준권리 앞에 있으니 낙찰자가 인수해야 합니다.

1 전세권자는 배당을 받거나 배당을 받지 않고 대항이 가능하며, 임대기간이 끝났을 때 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있습니다.

이처럼 선순위 전세권자의 배당요구 유무를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 전세권자의 확정일자도 확인해야 합니다.

확정일자가 없으면 배당이 불가능하고 늦으면 배당순위가 밀리기 때문에 대항할 수 있어서 주의해야 합니다.

 

2 전세권자는 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없으나 후순위 순서대로 배당을 받을 수 있습니다.

하지만 낙찰금액이 낮을 경우 배당을 받지 못하는 경우가 많으므로 소정의 이사비를 주고 명도를 해야 할 수도 있으므로 이 부분 감안해서 낙찰가를 선정해야 합니다.

추가로 경매 물건에 채무자나 소유자가 살고 있는 경우 반환해야 하는 보증금이 없기 때문에 수월하게 명도를 진행할 수 있습니다.

 

경매신청 채권자 확인

권리분석 중 경매신청 채권자를 확인하는 것도 매우 중요합니다.

아래 예시를 한번 볼게요.

담보가등기 5억

1 근저당 3억

전세권자 3억

2 근저당 2억

경매

위의 순서대로 등기가 되어있을 때 '2 근저당' 채권자가 경매를 신청한다고 가정해 봅시다.

현황조사 완료 후 감정평가 금액이 산정되었을 때 최저매각가격이 9억이라고 하면 가장 후순위 채권자인 '2 근저당'은 낙찰되어도 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 이를 무잉여 사건이라고 하며 법원에서 경매를 취소합니다.

무잉여 사건으로 경매 취소 전 법원에서 채권자에게 매수신청을 받게 되고 채권자가 응하지 않으면 취소됩니다.

 

반대로,

채권액에 비해 부동산 가치가 월등히 높은 경우 채무자가 경매를 연기 및 취하할 가능성이 높기 때문에 채권액과 현 부동산 가치가 큰 차이가 있는지 확인해야 합니다.