#.11 말소 기준 권리 2 (가압류가 말소 기준 권리 일 때)

지난 시간에 이어서 말소기준권리에 대해 더 알아볼게요.

이번에는 말소기준권리가 가압류인 경우에 대해 알아봅시다.

 

가압류란 아래와 같습니다.

 

금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 이행이 곤란하게 될 경우를 대비하여, 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지함으로써 장래의 강제집행을 보전하는 절차.

[네이버 지식백과] 가압류 [假押留] (두산백과 두피디아, 두산백과)

 

가등기의 종류

가등기는 두 가지 종류가 있습니다.

이 두가지 가등기는 등기부등본 상에서 구분이 되지 않기 때문에 어떤 가등기인지 파악하는 게 중요합니다.

 

첫 번째로 담보가등기가 있습니다. 

담보가등기는 채권 담보가 목적입니다. 

채무자 소유의 부동산을 채무 변제의 담보로 삼기 위한 것이 담보가등기입니다.

담보가등기는 경매시 근저당으로 간주하게 됩니다.

 

두 번째는 보전가등기입니다.

보전가등기는 등기부등본상 순위를 보전하기 위해 가등기를 하는 것입니다.

일반적으로 매매거래 진행 후 매도자의 이중거래를 막기 위해 소유권 이전 시 순위 보전을 위해 보전가등기를 합니다.

 

아래와 같이 등기부상 진행됐다고 가정하면

채권액을 계산할 때는 선순위 채권액을 포함해서 계산해야 합니다.

선순위 권리를 인수하는 거라고 이해하시면 됩니다.

그래서 소유권 이전등기 시 채권액은 2 + 4 = 총 6억이 됩니다.

근저당 2억

담보가등기 4억

소유권 이전등기(본등기)

 

담보가등기 실행조건

담보가등기 실행 조건은 두 가지입니다.

첫 번째로 경매를 통해 실행할 수 있으며 이경우 해당 가등기는 근저당으로 간주합니다.

두 번째로 소유취득 시 실행할 수 있습니다. 채무변제를 하지 않을 시 해당 부동산의 청산금을 통지하고 2달 이상의 시간을 줍니다.

 

아래와 같은 경우에

청산금(4억) = 부동산가격(10억) - 채권(6억)

2달 내 6억 채권에 대해 갚지 못하면 차액 4억을 채무자에게 주고 소유권을 취득하겠다고 통지합니다.

이러한 청산금 통지는 후순위 권리자에게 꼭 해줘야 하고 선순위는 해주지 않아도 됩니다.

 

가등기의 말소기준권리 여부

가등기가 타 권리 대비 후순위에 있을 경우는 말할 것도 없이 말소기준권리가 될 수 없습니다.

최선순위일 경우 담보가등기는 저당권과 동일하게 취급하므로 말소기준권리가 될 수 있고,

순위보전등기는 말소기준권리가 될 수 없습니다.

 

예외경우

예외적으로 근저당, 가압류가 없을 때 전세권이 말소기준권리가 될 수 있습니다.

전세가 만기되어서 전세금을 못 받았을 경우, 전세금 반환 청구소송 후 판결문을 얻어서 경매 신청을 할 수 있습니다.

 

 

오늘은 가등기의 종류 및 성격에 대해 알아봤습니다.

어떤 가등기이냐에 따라서 경매 진행 시 성격이 달라지게 되므로 숙지하시면 좋을 것 같습니다.