#12. 경매 배당 완전 정복 (1)

이번시간부터 경매 배당에 대해 완전 정복해보도록해요.

경매 배당이란 낙찰 대금을 등기상 권리자들에게 나눠주는 것을 말해요.

이러한 경매 배당은 어떤 식으로 분배가 되는 건지 확실히 공부해 둘 필요가 있습니다.

낙찰자의 입장이라면 말소기준권리보다 선순위 권리자의 배당금 및 배당여부를 신경 써야 하고, 채권자의 경우 배당을 얼마나 받게 되는지는 중요한 내용이기 때문에 이번 기회를 통해 정말 정복해 봐요.

 

기본적인 배당 원칙은 등기부당 순서에 따라 채권을 변제하는 것입니다.

그러므로 배당받는 순위가 정말 중요해요.

또한 배당은 배당 요구를 해야 배당을 받을 수 있기 때문에 법원에서 정해준 날짜 내에 꼭 배당신청을 해야 합니다.

다만 소액 임차인(최우선 변제)의 경우 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.

일하던 직장이 망하게 되면 3개월치 임금에 대해서는 최우선변제가 가능합니다. 이는 따로 법원에 요구해야 최우선변제받을 수 있습니다.

그리고 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 배당 요구를 통해 배당을 받을 수 있습니다.

 

자동으로 배당에 참가할 수 있는 권리들도 있습니다.

보통 등기부에 채권액이 명시되어 있는 권리들이고 가압류, 전세권, 임차권 등기의 경우 자동으로 배당 참가 가능합니다.

이러한 경우 법원에 채권계산서를 제출하지 않으면 법원에서 임의로 판단하고 임의 배당하기 때문에 꼭 채권계산서를 제출해야 하고 적게 배당받으면 본인책임입니다.

 

배당절차

낙찰 후 임차인이 집을 뺀 다음 낙찰자에게 명도확인서를 받고 법원에 제출하면 배당받을 수 있습니다.

그래서 배당을 받는 임차인의 경우 명도가 상대적으로 쉬워집니다.

 

배당순위

배당에도 순위가 존재합니다.

 

첫 번째로 경매비, 필요비, 유익비는 우선적으로 제하게 됩니다.

경매비는 등기촉탁, 인지대, 신문광고, 인건비등이 있고 필요비는 세입자 주거 중 건물 현상유지 및 수리비이며, 유익비는 건물 자산가치를 높이는 인테리어 등의 비용입니다.

법원에 세입자가 필요비, 유익비를 요구하면 이것을 인정하고 배당해주어야 하며, 법원에서 인정하지 않으면 낙찰자에게 유치권을 주장해야 합니다.

 

두 번째로 최우선변제금, 임금(3개월 급여), 당해세(부동산세금, 지방세 등) 이 있습니다.

최우선변제금을 보시면 알 수 있듯이 이는 근저당보다 우선해서 배당합니다.

 

이번시간에는 경매 배당에 대해 기본적인 내용을 공부해 봤습니다.

배당절차 및 순위는 중요한 내용이니 꼭 기억해 두세요.