#14. 경매 배당 완전정복 (3)

이번에도 지난번에 이어서 배당 관련해서 사례를 통해 공부해 볼게요.

 

임차인의 대항력과 확정일자

3월 2일 전입신고, 거주 1억

3월 3일 확정일자

3월 3일 근저당 3억

낙찰 2억

위와 같이 등기가 되어있을 때 임차인은 3월 3일 0시부터 대항력을 가지게 됩니다.

3월 3일 확정일자를 받고 같은 날짜에 근저당이 설정되었는데요, 시간상으로 확정일자가 우선되긴 하지만 

근저당과 동순위로 됩니다.

따라서 세입자 5천, 근저당 1.5억 배당받습니다.

세입자의 경우 대항력이 있으므로 나머지 보증금인 5천만 원은 낙찰자에게 받을 수 있습니다.

 

전입신고와 같은 날에 근저당이 설정된 경우

 전입신고를 한 날에 근저당이 설정된 경우도 있습니다.

6월 11일 전입신고 4천만원 근저당 2억

6월 12일 확정일자

낙찰 2억

위와 같을 경우 전세 보증금이 소액이므로 최우선변제를 먼저 생각해야 합니다.

최우선변제에 해당되지 않을 경우 세입자는 전입신고 한 다음날 0시부터 대항력이 생기므로 같은 날짜에 설정된 근저당보다 후순위가 됩니다.

따라서 대항력이 없고 확정일자도 늦으므로 배당 또한 받을 수 없습니다.

 

확정일자가 빠른 경우

확정일자부터 먼저 받고 나중에 전입신고를 진행한 경우입니다.

6월 11일 확정일자 근저당 1.5억

6월 12일 전입신고 1억

낙찰 2억

위와 같을 때 확정일자는 즉시 효력이 발생하기 때문에 근저당과 동순위로 볼 수 있습니다.

하지만!

확정일자는 대항력이 있다는 전제하에 효력이 발생하기 때문에 임차인은 배당 순위가 근저당보다 후순위이고 선순위 임차인이 아니기 때문에 대항력이 없습니다. 

낙찰대금 2억에서 근저당 1.5억을 배당한 나머지 5천만 원만 배당받을 수 있습니다.

 

같은 날짜에 전입신고, 확정일자, 근저당이 전부 설정되었을 때

동일 날짜에 전입신고, 확정일자, 근저당이 설정되는 경우도 있습니다.

6월 11일 전입신고, 확정일자 4천만원 근저당 10억

낙찰 1억

앞서 말씀드린 것처럼 확정일자는 대항력이 발생한 다음부터 효력이 발생하기 때문에

대항력이 발생하는 12일 0시부터 대항력과 확정일자의 효력이 발생합니다.

따라서 임차인은 대항력이 없으며 근저당으로 인해 배당도 받을 수 없습니다.

 

임차인이 두 명일 경우 

지금까지 임차인이 한 명인 경우만 공부했는데요,

임차인이 두 명 이상인 경우도 실제로 많습니다.

12월 15일 근저당 갑1억

12월 20일 전입신고, 점유 을 3천

7월 10일 전입신고, 확정일자 병 4천

낙찰 1.5억

이러한 경우 우선 소액임차인 여부 먼저 확인해야 합니다.

소액임차인일 경우 최우선변제금을 가장 먼저 배당받게 됩니다.

소액임차인이 없을 경우 을과 병중에 병만 배당요구가 가능합니다.

을은 확정일자를 받지 않았기 때문에 배당요구가 불가능하고, 대항력도 갖추지 못합니다.

병 또한 대항력이 없지만 배당요구는 가능합니다.

그러므로 갑 1억, 병 4천만 원 배당받게 됩니다.

 

낙찰자가 인수할 금액이 있을 경우

선순위 임차인이 대항력을 갖출 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다.

전입신고, 점유 갑 1.5억

근저당 을 5천만원

확정일자 갑

가압류 병 1억

낙찰 1.8억

위에서 말소기준권리는 을의 근저당이 되므로 갑은 대항력을 갖게 됩니다.

그러나 확정일자는 근저당 이후에 신청해서 배당 순위는 을보다 밀리게 됩니다.

이런 경우 배당을 신청해서 1.3억을 배당받고 나머지 2천만 원은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

대항력이 없는 임차인이 있는 경우

대항력이 없는 임차인이 있는 경우가 있습니다.

11월 17일 전입신고, 점유 갑 3천만원

12월 11일 근저당 을 1.5억

2월 12일 전입신고, 점유, 확정일자 병 4천만원

낙찰 2억

위와 같은 경우에 갑은 대항력이 있고 병은 대항력이 없습니다.

그러나 갑은 확정일자가 없으므로 배당을 받을 수 없고 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서 을, 병에 대해서만 배당을 계산하면 됩니다.

낙찰대금이 더 많으므로 을, 병 모두 배당받을 수 있습니다.

 

지금까지 정말 많은 경우의 수에 대해서 공부해 봤습니다.

임차인의 입장에서도 알아두면 좋을 내용들이 정말 많기 때문에

대항력 발생 조건, 확정일자 등 알아두시면 좋을 것 같습니다.