#15. 국세, 지방세 그리고 가등기

오늘은 국세, 지방세 그리고 가등기에 대해 알아보도록해요.

지난번 경매 배당에서 공부할 때 당해세는 우선적으로 배당받을 수 있다고 배웠어요.

기억 안 나시는 분들을 위해 링크 걸어드려요

 

#12. 경매 배당 완전 정복 (1) (tistory.com)

#12. 경매 배당 완전 정복 (1)

 

여기서 당해세는 국세 그리고 지방세를 포함해서 말해요.

당해세는 근저당보다 순서가 늦더라도 당연히 우선배당을 받아갈 수 있어요.

 

당해세의 종류

당해세는 국세와 지방세로 나뉜다고 했는데요 어떤 게 있는지 알아봐요.

먼저 국세로는 상속세, 증여세, 종부세 등이 있습니다.

지방세는 재산세, 자동차세, 도시계획세 등이 있어요.

어디서 한 번씩을 들어봤던 세금들이죠?

이처럼 당해세는 국가와 지차체에서 부과하는 세금이기 때문에 타 권리보다 우선해서 배당을 받게 됩니다.

 

당해세 있을 경우 예시

당해세가 있을경우 몇 가지 예시를 들어서 알아볼게요.

 

소유권 이전등기 상속

근저당

당해세(상속세)

이전등기

위의 순서대로 등기가 되었다고 봅시다.

어떤 사람이 부동산을 상속받아서 대출을 받고 상속세를 내지 않고 매도하려는 경우입니다.

이런 경우 매수자가 대출을 받아서 매수하려는 경우 은행에서는 당해세 부과를 예상할 수 있기 때문에 '납세완납필증'을 요구 후 대출을 해줍니다.

 

경매 절차에서의 가등기

앞서 가등기에 대해서도 공부했지만 추가로 경매 절차에서의 가등기에 대해 알아보도록해요.

가등기에 대해서는 아래 확인 부탁드려요.

 

#. 11 말소 기준 권리 2 (가압류가 말소 기준 권리 일 때) (tistory.com)

#.11 말소 기준 권리 2 (가압류가 말소 기준 권리 일 때)

 

가등기의 종류에는 담보가등기, 순위보전 가등기가 있었죠?

등기부등본상에는 가등기라고만 표시되기 때문에 경매절차시 무슨 가등기인지 법원에 신고해야 합니다.

신고하지 않으면 보전가등기로 간주하고 경매를 진행하게 됩니다.

 

담보가등기는 담보를 대가로 등기하는 것이고 경매절차시 근저당으로 보기 때문에 강력한 효과를 가집니다.

예를 들어 갑이 을에게 2억을 빌려주고 나중에 돈을 안 갚으면 본등기를 하게 됩니다.

 

담보가등기의 실행방법은 두 가지가 있습니다.

첫 번째 경매신청입니다.

경매절차에서 담보가등기는 근저당으로 보기 때문에 임의경매를 신청할 수 있습니다.

두 번째 소유권 취득입니다.

채무자에게 가등기된 부동산에 대해 채무액을 제외한 나머지 청산금을 돌려주고 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

 

순위보전가등기는 매도인의 이중매매를 막기 위한 가등기이며 보전가등기와 이후 본 이전등기 사이의 이전등기는 말소됩니다.

보유기간은 본등기 시기부터로 판단하고 순위보전 가등기는 순위만 결정이 가능합니다.

 

 

경매신청 후 본등기를 실행하는 경우

등기부에 담보가등기가 있는 경우 경매가 진행되고 낙찰이 된 다음 가등기권자가 본등기를 진행하는 경우도 있을 수 있습니다.

이런 경우 낙찰허가취소 또는 낙찰대금 반환을 요구해야 합니다.

 

매각기일

매각결정기일 매수인

낙찰대금 납부기일

배당기일

위와 같은 순서로 경매 배당이 진행이 됩니다.

낙찰대금 납부기일 전까지는 낙찰허가 취소 요청을 할 수 있습니다.

낙찰대금 납부기일과 배당기일 사이에는 법원이 매각대금을 보유하기 때문에 법원 상대로 낙찰대금 반환을 신청할 수 있습니다.

배당기일 이후에는 매도인에게 반환을 요구해야 하며, 변제력이 없으면 배당받은 채권자들에게 부당이득반환청구를 해야 합니다.

복잡한 내용이죠?

등기부상 담보가등기가 있으면 유심히 봐두어야 합니다.

 

최종정리

가등기에 대해 정리해 보겠습니다.

아래와 같이 정리할 수 있습니다.

결과적으로 선순위 보전가등기는 낙찰자에게 인수되기 때문에 주의해야 하고 나머지는 말소되기 때문에 안전합니다.

가등기	보전	선순위 : 낙찰자 인수함. 주의!
		후순위 : 말소됨
	담보	선순위 : 말소됨
		후순위 : 말소됨