#16. 대위 변제 완전 정복

이번에는 대위 변제에 대해 알아보도록 해요.

우선 대위변제란 단어 그대로 대신 채무를 갚아주는 것을 뜻해요.

 

남의 돈을 왜 대신 갚아주지?

 

라고생각할 수 있는데 경매 절차에서 배당순위 등 여러 가지 경우에 따라 대위변제를 하면 유리한 방향을 배당을 받거나 대항력을 갖출 수 있는 임차인이 있을 수 있어서 대위변제는 꼭 알아두시는 게 좋습니다.

 

낙찰자 입장에서는 대위변제가 있는지 확인해서 혹시 모를 후순위 임차인이 대항력을 갖추게 될 경우를 대비해야 해요.

 

 

 

대위변제 예시

아래의 경우를 한번 같이 볼게요.

 

근저당 말소기준권리 1천만원

전입신고 세입자 1억

근저당 경매신청 2억

경매 1.5억

 

위와 같이 등기가 되었을 때

말소기준권리는 가장 앞의 근저당이 되겠죠?

그 이후 권리들은 전부 말소되게 됩니다.

 

 

 

중간의 세입자는 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않아서 배당을 하나도 받을 수 없게 됐죠.

게다가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력을 갖추지도 못합니다.

 

이런 경우 세입자는 선순위 근저당의 1천만 원을 대신 갚아주는 대위변제를 하면 말소기준권리가 후순위 근저당(2억)으로 바뀌면서 세입자는 대항력을 갖추 고돼요.

 

세입자 입장에서는 당장은 1천만 원을 손해 보지만, 1억의 보증금을 지킬 수 있게 되겠죠?

 

이처럼 대위변제는 경매 진행 중에 후순위 권리자가 선순위 채무를 변제해 주면서 오히려 이익이 생기는 경우 많이 진행하게 됩니다.

 

선순위 근저당권의 채무가 1억 이상이면 대위변제를 할까요?

세입자의 보증금 이상이면 대위변제를 할 필요성이 없겠죠.

선순위 채무액이 적은 경우에 그리고 확정일자를 받지 않은 경우에 대위변제를 합니다.

 

낙찰자라면 등기부등본상 후순위 임차인중 확정일자를 받지 않은 임차인 여부를 꼭 확인해야 하고요,

또한 선순위 권리의 채무액이 말소되는 권리의 채무액 대비 낮은지 비교를 해야 합니다.

대위변제를 미리 예상하지 못할 경우 인수해야 하는 금액이 커져서 실패한 낙찰이 될 수 있습니다.

 

 

이러한 대위변제는 근저당뿐만 아니라 가처분, 보전가등기도 할 수 있으니 낙찰자라면 꼭 체크해야 합니다.

 

 

 

낙찰자의 대응

만약 이러한 대위변제가 있을 경우 낙찰자는 어떻게 대응해야 할까요?

낙찰자는 낙찰 불허가 신청 또는 낙찰 허가 취소를 진행해야 합니다.

 

입찰기일부터 낙찰허가까지는 낙찰 불허가 신청을 해야 하고요, 낙찰허가부터 대금납부 전까지는 낙찰허가 취소를 요구해야 합니다.

낙찰대금을 납부한다면 더 이상 방법이 없습니다.

임차인 또한 대위변제는 대금납부 전까지만 가능하므로 대금 납부 전에는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다.

 

대금 납부 전에 임차인의 대위변제를 확인해서 낙찰 불허가 또는 낙찰 허가 취소를 통해 낙찰이 취소되면 어떻게 될까요?

 

 

바로 해당 물건은 재매각이 진행됩니다.

 

재매각이 진행되면 임차인이 대위변제를 진행한 내역이 남아있기 때문에 임차인의 보증금을 반영해서 입찰 및 경매 참여해야 합니다.

 

 

오늘은 대위변제에 대해 알아봤습니다.

임차인의 입장에서는 보증금을 지킬 수 있는 기회가 되겠고

낙찰자 입장에서는 보증금을 인수하게 될 수도 있는 리스크가 있습니다.

마치 눈치게임과 같은데요 각자의 상황에서 최선을 결과를 마주할 수 있도록 준비할 수 있으면 좋겠습니다.