#26. 실전 경매 사례 (3)

오늘은 대항력과 관련된 사례를 가지고 왔습니다.

매도인이 매도 후 임대차 계약을 통해 계속 거주하는 경우의 대항력, 전대차 계약 시의 대항력에 대해 알아보겠습니다.

 

 

매도인이 임대차 계약을 통해 계속 거주하는 경우 대항력

매도인이 임대차 계약을 통해 계속 거주하는 경우 대항력은 언제부터 발생할까요?

 

매도인이 매도나 경매를 통해 소유권을 이전하면서 동시에 매수인과 임대차 계약을 체결하고 거주하는 경우가 있습니다.

보통 이 경우 매도인이 빚을 갚지 못하는 경우 이런식으로 매도와 동시에 임대차를 하는 경우입니다.

 

전입신고 갑

매매 갑 -> 을 임대차 계약 동시 진행 확정일자

이전등기 근저당 설정 1.3억

경매 을이 빚을 갚지 못해 경매 진행

 갑은 매매 이전에 전입신고하고 거주중이였다면 대항력은 언제부터 인정될까요?

 

소유권 이전등기 전까지 갑은 소유자의 자격으로 거주하기 때문에 주임법을 적용받지 못합니다.

따라서 소유권 이전등기 이후부터 임차인이 되므로 이후부터 주임법을 적용받을 수 있고, 전입신고도 이후부터 인정이 되므로 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

그러므로 이전등기일에 설정된 근저당 1.3억보다 후순위가 되어서 경매 진행 시 말소기준권리 이후가 되므로 대항력을 갖출 수 없게 됩니다.

 

 

전대차 계약시 대항력

임차인이 제 3자에게 임대를 주는 전대차 계약을 체결하는 경우에는 대항력을 어떻게 인정받을 수 있을까요?

 

대항력 있는 임차인이 전대차 계약 체결 후 퇴거한다면 대항력이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

갑과 을이 임대차 계약을 체결 후 을이 병과 전대차 계약을 진행했다고 가정해 봅시다.

기본적으로 임대차는 채권이기 때문에 특정인에 대해서만 적용이 되므로 을이 전대차 계약을 하기 위해선 임대인의 동의가 필요합니다.

 

이때 갑은 임대인, 을은 임차인이 될 것이고 전대차 계약을 통해 을은 전대인(간접 점유자), 병은 전차인(직접 점유자)이 됩니다.

 

 

 

 

전대차를 할 경우 전대인은 간접 점유자이고 거주를 하지 않기 때문에 꼭 퇴거해야 합니다. 퇴거하지 않으면 위장전입이고 주임법의 보호를 받을 수 없습니다. 

또한 전차인은 직접 점유자이기 때문에 전입신고를 해야하며 임대인에게 대항력은 전대인이 가지게 됩니다.

 

매매나 경매를 통해 집주인이 바뀌게 되는 경우는 어떻게 될까요?매매나 경매를 통해 정이 새로운 집주인이 된다고 하면 양수인 정은 임대인의 지위를 승계합니다.

 

 

 

 

이경우 전입신고가 말소기준권리보다 빨라야하고 전대인은 퇴거, 전차인은 전입신고를 해야 대항력을 갖출 수 있습니다.

 

 

 

계약이 만기가 돼서 보증금을 반환하는 경우 양수인은 임대 보증금 반환을 을에게 해주어야 합니다.

 

 

 

임차인(전대인)은 양수인에게 보증금을 반환 받으면 동시에 집을 명도 해서 돌려주어야 하고 전차인은 보증금을 을에게서 받아가야 합니다.

 

 

 

 

마치며

오늘은 대항력에 대해 심화학습을 했습니다.

정리해보자면

매도인이 매도하면서 임차인으로 거주하게 되는 경우는 소유권 이전등기 이후부터 전입신고 인정이 됩니다.

임차인이 전대차 계약을 하는 경우 대항력은 전대인이 퇴거, 전차인이 전입신고를 해야 하고 대항력은 전대인이 가지게 됩니다.