#27. 실전 경매 사례 (4)

오늘도 여러 가지 사례에 대해서 알아보겠습니다.

근저당 설정 후 재계약 시 보증금 증액하는 경우의 대항력과 우선변제력, 계약서 동, 호수 미 기재 시 우선변제여부에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 근저당 설정 후 재계약을 통해 보증금 증액시 대항력과 우선변제력

근저당 설정 후 재계약을 통해 보증금을 증액한다면 증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제력은 언제부터 발생하는지 알아보겠습니다.

 

전입신고, 확정일자 1.8억

근저당 2억

보증금 인상 (계약서, 확정일자 다시 작성) 1.8억 + 2천(인상 보증금)

경매 3억

전세계약 진행 후 2년이 지난 뒤 묵시적 갱신이나 임대차 3 법에 의한 계약갱신 청구권에 의한 갱신 중 보증금이 그대로이면 계약서를 다시 작성하지 않아도 되지만 보증금이 증액이 된다면 계약서를 다시 작성해야 합니다.

 

그러므로 기존의 1.8억 계약서와 보증금이 인상된 새로운 계약서 2가지가 존재하게 됩니다.

2가지 계약서 모두 잘 보관하고 있어야 합니다.(확정일자 받은 계약서는 재발급이 어렵기 때문입니다.)

 

대항력의 경우 전입신고 및 점유이기 때문에 기존의 계약서를 통해 대항력을 갖출 수 있으며 인상된 보증금 2천만 원을 지키기 위해선 확정일자를 다시 받아야 합니다.

 

그러나 확정일자를 다시 받는 경우 배당 순위는 근저당보다 후순위가 되게 되므로 유의해야 합니다.

배당액수가 적어서 임차인이 배당을 전부 받지 못하는 경우 차액에 대해선 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

 

 

임대차 계약서 상 동, 호수 기재하지 않고 확정일자 받는 경우

임대차 계약서 상 동, 호수를 기재하지 않은채 확정일자를 받으면 우선변제를 받을 수 있을까요?

 

결론부터 말씀드리자면 우선변제가 가능합니다.

 

전입신고란 대항력을 갖춘 공시수단(제 3자에게 세입자가 있다는 걸 알리는 수단)입니다.

왜냐하면 전입신고라는 주민등록법상 누군가가 거주하고 있다는 걸 법적으로 명시하는 것이기 때문에 전입신고 열람을 통해 확인이 가능합니다.

그러나 전입신고 열람은 누구나 할 수 있는 건 아니고 임대차 계약서나 매매 계약서가 있어야 열람이 가능합니다.

 

확정일자란 우선변제력을 발생시키는 수단입니다.

이는 임대인과 임차인이 서로 입을 맞춰서 보증금을 인상하는 걸 제지하는 수단입니다.

따라서 제삼자에게 공시수단이 아니기 때문에 동, 호수가 잘못됐어도 확정일자의 효력은 유효합니다.

 

 

임대차 계약서 상 동, 호수가 잘못된 경우 대항력, 우선변제력 여부

임대차 계약서 상 동, 호수가 잘못 기입된 경우 대항력과 우선변제력은 어떻게 될까요?

 

위에서 공부한 것처럼 전입신고는 제삼자에게 공시하기 위한 수단이기 때문에 동, 호수가 잘못된 경우 전입신고가 잘못된 경우이고 제삼자의 입장에서 봤을 땐 정확하지 않기 때문에 대항력과 우선변제력은 발생하지 않습니다.

 

 

다만 예외적인 경우가 있습니다.

바로 특수 주소변경이라는 것인데요.

특수 주소변경이란 주민등록 전입, 전출 없이 오류 사항을 정정하는 것입니다.

실제 이사를 가지 않고 주민등록상 주소만 변경이 가능하기 때문에 입찰 시 주의해야 합니다.

 

특수 주소변경은 두 가지가 있습니다.

직권정정과 착오에 의한 기재정정입니다.

 

 

직권정정은 임차인의 실수로 인한 주소 변경이고,

착오에 의한 기재정정은 담당 공무원 실수에 의한 주소 변경입니다.

 

임차인 실수로 인한 직권 정정은 주소 변경 시 그 이후부터 대항력, 우선변제력이 인정되고 

공무원 착오에 의한 기재정정은 기존 전입신고 날짜부터 인정이 되므로 변수가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

오늘은 증액된 보증금에 대한 대항력이 언제 발생하는지, 계약서 오류시 대항력, 우선변제력 여부, 특수 주소변경에 대해 알아봤습니다.

특수 주소변경 중 공무원의 실수에 의한 변경은 변수가 될 수 있다는 점 꼭 기억하세요!