#29. 실전 경매 사례 (6)

이번에도 여러 가지 사례를 가지고 공부해 보겠습니다.

가등기, 말소기준보다 먼저 설정된 환매등기, 임차인의 경매 우선배당에 대해 알아보겠습니다.

 

 

가등기가 최선순위라면 말소기준권리가 될 수 있는가?

가등기가 최선순위 권리가 되는 경우 가등기의 종류에 따라 말소기준권리 여부가 나뉘게 됩니다.

 

가등기의 종류가 순위보전 가등기라면 낙찰자에게 인수되어 권리상 위험한 물건이 될 가능성이 높습니다.

낙찰을 받더라도 이후에 가등기권자가 본등기를 통해 순위가 바뀌면 앞서 배당받은 사람들에게 부당이득 반환을 요구해야 합니다.

 

다음으로 가등기의 종류가 담보가등기인 경우 경매에서는 저당권으로 보기 때문에 말소기준이 되어 권리상 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

이처럼 가등기의 종류에 따라 권리분석에 차이가 생기니 유의해야 합니다.

 

 

말소기준권리보다 먼저 설정된 환매등기는 낙찰자가 인수해야 하는가

말소기준권리보다 먼저 설정된 권리들은 기본적으로 낙찰자가 인수해야 됩니다.

환매특약등기란 해당 물건을 다시 판매를 해야 하는 걸 등기에 표시한 것입니다.

 

채권자와 채무자 갑과 을 두 사람이 있다고 가정하면 갑은 환매권자가 되고 을에게 매매 후 다시 해당 물건을 사가기로 등기한 것입니다.

환매 기간은 최대 5년이 넘을 수 없고 연장이 불가능합니다.

 

이러한 환매등기는 다시 사간다는 개념보다 채권 담보의 성격이 큽니다.

 

이러한 환매 등기도 당연히 말소기준권리보다 앞서다면 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

만약 환매등기가 입찰가보다 저렴하다면 입찰을 고려해도 괜찮지만,

반대로 환매 가격이 입찰자보다 비싸다면 위험하겠죠?

 

 

임차인이 부동산 일부를 수리했는데 경매 진행된다면 우선배당받을 수 있을까?

경매가 진행되는 중에 해당 부동산에 중대한 하자가 생긴 경우 임차인이 수리를 했다고 가정합시다.

 

임대인은 새시나 보일러가 고장 난 다면 고쳐줘야 할 의무가 있습니다.

하지만 경매 절차에 의해 임대인이 고쳐줄 여유가 없을 수 있습니다.

이 경우 법원에서 해당 수리비를 필요비, 유익비로 인정해 준다면 0순위로 배당을 받을 수 있습니다.

 

그러나 필요비, 유익비로 인정해주지 않을 경우에는 유치원을 주장해야 하고 낙찰자는 소유물 반환을 요구하고 유치권자는 유치원을 주장하여 대립하게 됩니다.

유치권 성립 여부는 법원에서 판단하게 되고 추가적으로 업자의 공사 대금은 법원에 배당 청구가 불가능하고 유치권만 행사 가능합니다.

 

또한 임차인이 아니고 건물주 즉 채무자의 대금으로 공사를 진행했을 경우 배당청구가 불가능하고 유치권만 행사 가능합니다.

 

따라서 낙찰자의 입장에서 해당 부동산의 수리된 부분이 있으면 공사 대금을 다 받았는지 확인해야 합니다.

 

 

공동주택 관리비 체납은 누가 부담하는가

공동주택(아파트 등) 관리비가 체납된 겨우 누가 부담해야 하는지도 중요합니다.

공용 부분(복도, 계단 등)의 경우 승계인이 부담해야 합니다.(매수자 혹은 낙찰자)

그러나 점유 부분은 입주자 대표회의에서 부담해야 합니다.