#19. 임차 보증금 무조건 반환 받는 방법

오늘은 임차 보증금 반환에 대해 알아보겠습니다.

임차인의 경우 임차 보증금은 꼭 지켜야 할 재산이기 때문에 오늘 알아볼 임차보증금 반환에 대해 꼭 숙지해야 합니다.

 

 

 

 

임차 보증금 반환 채권

임차인은 임대차 기간이 만료되었을 경우 임차보증금에 대해 반환 채권을 가지게 됩니다.

따라서 임대인은 채무자, 임차인은 채권자의 권리를 가지게 되며 임차인들은 확정일자의 순서대로 우선변제권도 가지게 됩니다. 

 

예를 들어 임차 보증금이 10억 원이고 6억 원은 현금, 4억 원은 담보대출을 통해 지급했다고 가정합시다.

금융기관(은행)은 담보를 잡고 돈을 빌려주는 걸 선호합니다.

은행이 10억의 보증금 중 반환채권 4억을 양수받게 된다면 임차인의 우선변제권도 승계받게 되므로 경매 진행 시 임차인이 6억 금융기관이 4억을 우선변제 받을 수 있습니다.

 

만약 임차인이 우선변제권이 없으면 은행도 양수받을 우선변제권이 없기 때문에 우선변제 받을 수 없습니다.

또한 경매 진행시 임차인이 배당을 받지 않고 대항하기 위해 배당을 신청하지 않으면 은행 또한 배당 신청을 할 수 없습니다.

 

금융기관 대출을 이용해 임차 보증금을 마련하실 분들은 위의 내용을 꼭 알아두셔야 합니다.

 

 

소액 보증금 보호

소액 임차인의 보증금은 앞서 공부한 것처럼 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

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또한 선순위 근저당과 순위 관계없이 우선적으로 배당을 받을 수 있으며,

소액임차인 판단 기준일자는 말소기준권리 일자 기준으로 판단해야 합니다.

 

 

지역별, 기준일자별 소액 임차인 판단 보증금과 최우선변제금액이 차이가 있기 때문에 임대차 계약을 진행하거나 경매에 입찰할 계획이라면 관심 물건에 대해 최우선변제금을 정리해서 바로바로 찾아볼 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

 

 

최우선변제를 받을 수 있는 금액은 앞서 말씀드린 대로 지역별 상한치가 존재하고 '(토지+건물) / 2' 가격까지만 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

최우선 변제 예시

한 주택에 여러 명의 임차인이 존재할 경우 최우선 변제를 모두 받을 수 있을까요?

 

이러한 경우 최우선변제액의 1/2 범위 내에서 최우선 변제가 가능합니다.

 

또한 하나의 주택에 방이 4개 존재하고 방마다 임차 보증금이 각각 1억이라고 한다면 어떻게 될까요?

 

 

이런 경우엔 방만 4개이고 공동생활을 하므로 하나의 주택으로 보고 임차 보증금을 모두 합쳐서 하나의 보증금 4억으로 판단합니다.

 

 

임차권 등기 명령제도

임대인이 임차 보증금 반환을 해주지 않을 경우 임차인은 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다.

 

 

임차권 등기 명령제도는 법원에 신청을 할 수 있습니다.

법원에 신청을 하면 등기 명령이 나오고 법원에서 임차권 등기 촉탁을 하여 임차권 등기 명령을 진행할 수 있습니다.

 

임차권 등기 명령을 하게 되면 대항력과 우선변제력이 이사를 가게 돼도 유지됩니다.

또한 대항력과 우선변제력이 없던 임차인이라면 대항력, 우선변제력을 취득하게 됩니다.

 

 

 

만약에 임차권 등기를 진행한 다음 소액 임차인이 들어오게 되면 최우선 변제를 받을 수 있을까요?

 

 

이런 경우 소액 임차인은 최우선 변제를 받을 수 없게 됩니다.

임차인 입장이라면 꼭 등기상에 임차권 등기 여부를 확인해야 합니다.

 

마지막으로 임차권 등기는 경매상 가압류로 보게 되며 임대인은 채무자의 지위를 갖게 됩니다.

 

 

 

마치며..

 

오늘은 임차 보증금 반환에 대하여 알아봤습니다.

앞서 알아봤던 내용들과 약간 중복적인 내용들이 있지만 임차권 등기 명령제도 중에 임차권 등기 명령 후 소액 임차인의 최우선 변제는 불가능하다는 것을 꼭 알아두시면 좋을 것 같습니다.

전세 보증금을 받지 못한 임차인이 계시다면 임차권 등기를 실행하여 대항력, 우선변제력을 갖추고 꼭 반환받을 수 있길 기원합니다.