#20. 상가 건물은 임대차 보호를 받을 수 있을까요?

주택의 경우는 임대차 보호법이 있어서 법적으로 보호를 받을 수 있고 소액 임차인의 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

오늘은 상가 건물도 임대차 보호를 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

 

상가 건물에도 임대차 보호법이 존재하여 임차인이 보호받을 수 있으며 이를 줄여서 상임법이라고 부릅니다.

임차인의 경우 경제적 약자로 인식을 하여 임차 보증금이 지역별로 상한 금액이 넘지 않는다면 소액임차인으로 분류되어 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.

그로 인해 임차인의 경제생활 안정을 도모할 수 있습니다.

 

 

상임법의 적용

상임법이 적용되려면 몆 가지 조건을 확인해야 합니다.

우선 기본적으로 사업자 등록이 된 영업용 건물에 대해서 상임법이 적용됩니다.

 

 

사업의 범위는 상업만 적용되는 것이 아니고 공장, 염전 등 상업 이외의 사업에 대해서도 적용이 됩니다.

또한 사업자는 개인 및 법인에 대해 적용이 되고 사업장은 상가 및 그 이외 주택, 공장 등에 대해서도 적용이 됩니다.

마지막으로 영리 목적의 부동산에 대해서만 적용이 됩니다. 

종교건물이나 동창회를 위한 장소에 대해서는 상임법이 적용되지 않습니다.

 

상임법의 보증금

상임법이 적용되기 위한 보증금의 상한이 지역별로 정해져 있습니다.

서울	9억
과밀억제권 + 부산	6억 9천
광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주	5억 4천
나머지 지역	3억 7천

위의 보증금을 초과할 경우 상임법을 적용받지 못합니다.

보증금을 계산할 경우 환산 보증금을 적용하여 계산합니다.

 

보증금 + (임대료 * 100) = 환산 보증금입니다.

보증금 1억 임대료 170만 원일 경우 환산 보증금은 2억 7천만 원입니다.

 

 

보증금을 초과할 경우 소액임차인으로 보지 않고 임대인과 임차인을 대등한 관계로 봅니다.

따라서 임차권등기나 전세권 등기를 해야 임차인이 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

 

전세권이란

전세권에 대해 알아봅시다.

임차인이 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해 전세권을 등기부등본상 설정할 수 있습니다.

 

전세권을 설정하는 과정은 

1. 전세권 설정 계약

2. 전세금 

3. 전세권 설정 등기

 

3가지가 완료되면 전세권 설정이 가능하며 전세권이 설정되면 물권으로 판단합니다.

하지만 전세권 설정 등기를 집주인이 해주지 않으면 채권이 되고 이를 채권적 전세, 미등기 전세라고 합니다.

 

이러한 경우 대항력과 배당 자격을 갖추기 위해 사업자 등록, 확정일자가 필요합니다.

 

채권적 전세는 전세권이라 할 수 없고 보통의 임대차 계약으로 보고 상임법을 적용해야 보호를 받을 수 있습니다.

또한 상임법으로 보호되려면 사업자 등록, 확정일자를 받아야 합니다.

 

전세권과 채권적 전세 차이점

 

전세권을 설정하면 집주인의 동의 없이 타인에게 전세권을 양도할 수 있고 전전세권을 설정할 수 있습니다.

또한 전세권을 설정하면 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가 가능하고 경매를 신청하려고 하면 물권이기 때문에 임의경매를 신청할 수 있습니다.

그리고 전세권은 건물의 환가 대금에 대해서만 우선 변제 가능하고 공동주택인 경우 건물+토지 환가 대금에 대해 우선변제 가능합니다.

마지막으로 전세권은 소액임차인제도를 이용할 수 없으므로 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

 

채권적 전세는 집주인의 동의가 있어야 임차권을 양도할 수 있고 전대차가 가능합니다.

또한 경매 시 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있으며 경매 신청 시 소송을 통해 강제경매를 신청할 수 있습니다.

채권적 전세 즉 전입신고 및 확정일자를 설정하면 토지 및 건물의 환가 대금으로 우선변제가 가능합니다.

 

 

차이점에 대해 정리해 보겠습니다.

 

 

	전세권	채권적 전세(사업자 등록 + 확정일자)
권리 종류	물권	채권
자격	집주인 동의없이 전세권 양도 및 전전세권 설정 가능	집주인 동의가 있어야 임차권 양도, 전대차 가능
경매 진행시 배당참가	배당 자동참가	배당요구 해야 참가 가능
경매 신청 종류	임의경매	강제경매
변제 범위	단독주택 : 건물 환가대금 공동주택 : 건물 + 토지 환가대금	건물 + 토지 환가대금
최우선변제	소액임차인제도 적용 안됨. 최우선 변제 불가능.	소액 임차인제도 적용됨. 최우선 변제 가능

 

 

오늘은 상가 건물의 임대차 보호법에 대해 알아봤습니다.

일정 보증금 이하의 상가 건물 임차인의 경우 소액임차인으로 분류되어 법적으로 보호받을 수 있으며 이때 보증금은 환산 보증금을 적용합니다.

또한 전세권과 채권적 전세에 대해 알아봤으며 두 가지의 차의 점에 대해서도 알아봤습니다.