#22. 상가 건물 임대차 보증금 지키는 방법!

지난 시간에 이어서 오늘도 상가 건물 임대차에 대해 알아보겠습니다.

상가 건물의 최우선 변제, 우선변제, 차임/보증금 증감 청구권에 대해 알아보겠습니다.

 

상가 건물 최우선 변제

상가 건물도 주택 임대차 보호법과 마찬가지로 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

최우선 변제를 받기 위한 조건은 주임법과 동일하게 대항력 ( 사업자 등록 및 전입)이며 확정일자 유무는 필요하지 않습니다.

 

또한 최우선 변제 금액은 토지 + 건물 매각 대금의 1/2 까지만 변제를 받을 수 있으며 임차인이 여러 명 있어도 동일하게 적용됩니다.

 

 

상임법의 최우선 변제 보증금은 환산 보증금제도를 적용하여 계산하며 '보증금 + 임차료 * 100 = 환산보증금' 으로 계산합니다.

환산 보증금 제도는 상임법에만 적용하고 주임법은 적용하지 않습니다. 

 

 

임차인이 여러명일 경우 최우선 변제

위에서 잠깐 얘기한 임차인이 여러 명 있는 경우의 최우선 변제에 대해 알아보겠습니다.

 

	보증금	변제금
A	5500	2200
B	3000	2200
C	2000	2000
D	1500	1500
합계(만원)	12000	7900

위와 같이 4명의 임차인이 존재한다고 가정합니다.

4명의 임차인에게 최우선 변제금은 총 7900만 원이 필요한데 해당 부동산 건물과 토지 매각 대금이 1억이라고 한다면 1/2 금액인 5000만 원까지만 최우선 변제를 할 수 있습니다.

 

이러한 경우 최우선 변제금액을 어떻게 나눠줄 수 있을까요?

 

보증금 액수에 비례하여 배당하는것이 아닌 변제금에 비례해서 최우선 변제를 진행해야 합니다.

계산식으로 써보면

각 변제금 / 7900 * 5000 으로 계산을 한다면 각각의 변제금에 대해 구할 수 있습니다.

 

그 이외의 배당받지 못하는 보증금에 대해서는 확정일자 순서대로 배당받을 수 있습니다.

 

여기에서도 주임법과 동일하게 사업자 등록 즉 대항력을 말소기준권리보다 빨리 갖추게 되면 대항이 가능하고 늦으면 대항이 불가하여 확정일자 순서대로 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

상가 임대차 계약의 우선변제

상임법도 우선변제를 받기 위해선 대항력을 갖춘 후 확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자 제도란 해당 일자에 어떠한 계약이 있었다는 걸 기관에서 명시해 주는 제도입니다.

주임법과 상임법에서는 우선 변제를 받을 수 잇는 기준을 확정일자라고 특별법으로 설정해 놨습니다.

그러므로 경매 진행 시 배당을 요구하기 위해선 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자는 동사무소나 세무서에서 받을 수 있습니다.

 

예외적인 경우로 확정일자를 먼저 받고 그 이후 사업자 등록을 하는 경우도 있는데요 확정일자를 먼저 받았어도 대항력을 갖춘 이후부로 효력이 발생하기 때문에 사업자 등록일 다음날 자정부터 효력이 발생합니다.

 

 

상가건물 차임 또는 보증금 증감 청구권

상가 건물 차임 또는 보증금 증감 청구는 ± 5% 범위 내에서 청구가 가능하며 1년에 한 번 청구할 수 있습니다.

그러나 당사자 간의 합의 또는 재계약을 진행하는 경우라면 5% 범위를 초과하여도 무방합니다.

 

임대인이 5% 범위를 초과하여 임대료를 올리기 위해선 증액 청구소송을 신청해야 하며 법원에서 판결이 떨어지면 그 이후 시점부터가 아닌 법원 청구 시점부터 적용하여 임대료를 증액합니다.

그러나 임대료 증액은 법원 판결 이후에 정해지는 것이기 때문에 지연배상이나 차임연체에 대한 문제는 발생하지 않습니다.

 

 

또한 임대인이 임대료를 증액하기 위해 일부러 안 받는다고 하면 임차인은 어떻게 행동해야 할까요?

 

'아 그냥 증액하나 보려나보다' 

이러고 2기의 임대료를 연체한다면 최고 없이 언제든 계약을 해지할 수 있는 빌미를 제공해 주는 겁니다.

 

이러한 경우엔 임대료를 공탁하게 되면 임대인은 계약 해지를 할 수 없습니다.

 

 

마지막으로 보증금을 월 차임으로 전환하는 경우가 있습니다.

이게 무슨 말이냐...

 

 

우리나라는 보통 보증금이 고액입니다.

그 이유는 보증금의 이자를 임대료로 대신하여 생각하기 때문이죠.

그러나 보증금을 고액으로 받았어도 금리가 낮은 경우 은행에 예금해도 큰 소득이 없기 때문에 월세로 받는걸 더 선호하게 됩니다.

 

 

이렇게 보증금을 월 차임으로 전환하는 경우 이율을 얼마로 해야 할까요?

상임법에 따르면 이율 상한이 정해져 있습니다.

아래 2가지 경우 중 낮은 이율이 최대 이율이며, 해당 이율 범위 내에서 상호 합의해야 합니다.

 

1. 연 12%

2. 기준금리 * 4.5

 

예시로 보증금이 1억이라고 할 때 기준금이라 2%라고 하면 위의 2번이 9%로 최대 이율이 되겠죠?

따라서 차임은 1억 * 9%를 초과할 수 없으며 해당 범위 내에서 상호 합의를 해야 합니다.

 

 

마치며..

 

오늘은 상임법 최우선변제, 우선변제, 차임/보증금 증감 청구권에 대해 알아봤습니다.

임차인이 여러 명일 경우 최우선변제, 우선변제의 요건, 차임/보증금 증감 청구권의 여러 가지 경우를 알아두시면 좋겠습니다.