#21. 상가 임대차 보호법의 대항력 요건

안녕하세요.

지난 시간에 이어서 상임법(상가 임대차 보호법)에 대해 알아보도록 합시다.

오늘은 상가 임대차 보호법의 대항력 요건에 대해 알아볼게요.

 

주택 임대차 보호법의 대항력 요건은 뭐였는지 기억하시나요?

 

바로 전입신고 및 점유였습니다.

 

 

상가 임대차 보호법의 대항력 요건도 크게 다르지 않습니다.

전입신고가 사업자 등록으로 변경된다고 보시면 쉽습니다.

 

 

상가 임대차 보호법의 계약 갱신

주임법과 마찬가지로 상임법도 계약기간이 만료되면 계약 갱신을 진행할 수 있습니다.

 

상임법의 계약갱신은 2가지가 있습니다.

 

 

첫 번째로 계약 갱신 요구권입니다.

계약 갱신 요구권은 임차인이 주장할 수 있으며, 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 사이의 기간에 요구할 수 있습니다.

임대인의 경우 정당한 사유가 있을 경우 계약 갱신 거절을 통지할 수 있으며 동일 기간 내에 임차인에게 통지해야 합니다.

또한 계약갱신 요구권은 계약 후 최대 10년 내에 임대인에게 주장할 수 있습니다.

 

두 번째로 법정갱신입니다.

법정갱신은 자동갱신이라고도 하며 계약 만기일까지 임대인 및 임차인이 계약에 관해 협의가 없을 경우 자동적으로 계약이 연장이 됩니다.

 

 

계약 갱신권의 거절

앞에서 설명드린 계약 갱신 청구권을 임차인이 주장하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 배웠습니다.

계약 갱신권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 대해 알아보겠습니다.

 

 

임차인이 3기의 차임을 연체할 경우 계약 갱신 요구를 할 수 없습니다.

3기의 차임이란 정해진 기간에 납부하기로 한 임대료를 말하며, 예를 들어 반기마다 임대료를 받기로 했으면 3 반기 즉 1년 6개월 동안 차임을 내지 않은 경우 임차인은 계약 갱신 요구를 할 수 없습니다.

 

또한 민법에서는 2기의 차임을 연체하면 임대인은 언제든 계약해지를 주장할 수 있습니다.

대법원 판례에서는 2기의 차임을 연체하면 임차인에게 최고 없이 언제든 계약해지를 할 수 있다는 판결이 있으므로 2기 이상의 차임을 연체하면 계약 해지의 위험이 있고 계약일이 만기가 되어도 계약갱신 요구를 할 수 없게 됩니다.

 

또한 해당 부동산의 철거 및 재건을 할 경우 임차인에게 점유회복을 요구할 수 있습니다.

이 경우 임차인에게 임대차 계약 체결 시 철거시기, 기간 등을 고지해야 합니다.

 

해당 건물이 안전사고가 있을 경우에도 정당하게 임차인에게 점유회복을 요구할 수 있습니다.

 

 

마지막으로 임차인이 파산신고를 한 경우, 차임 연체액이 2 기분에 달하는 경우, 해당 부동산을 정해진 용도대로 사용하지 않을 경우 임대인은 계약 갱신권을 거절할 수 있습니다.

 

 

법정갱신(자동갱신)

법정갱신에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

법정갱신은 계약 만료일 6개월 ~ 2개월 사이 기간에 임대인이 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통지하지 않는다면 법정 갱신되며 이는 자동갱신 또는 묵시적 갱신이라고 합니다.

여기서 임차인은 만기일 전까지만 갱신 거절 및 조건변경에 대해 통지하면 됩니다.

 

주임법이랑 약간 차이가 있죠?

주임법에서는 임차인이 갱신거절, 조건변경을 주장하려면 임대인과 동일하게 만기 6개월 ~ 2개월 사이 기간에 주장하여야 하는데 상임법에서는 임차인의 요구 기간에 대한 언급이 없으므로 만기일 전까지만 통지하면 됩니다.

 

법정 갱신이 되면 기존 계약과 조건은 동일하게 갱신되며 계약 기간은 2년으로 갱신됩니다.

단, 임차인은 법정갱신이 된 경우 언제든지 계약 해지가 가능합니다.

임대인에게 계약해지를 주장할 경우 3개월 경과 후 해지의 효력이 발생합니다.

 

 

상임법 대항력 발생 요건

상임법(상가 임대차 보호법)의 대항력 발생 요건은 점유, 전입신고 대신 사업자 등록을 하면 됩니다.

대항력을 갖추고 확정일자를 받는다면 우선변제력을 갖출 수 있으며 경매 진행 시 배당을 요구할 수 있습니다.

 

상임법도 임대인의 소유권이 매매나 경매를 통해 제삼자에게 넘어갔을 경우 임차인이 점유와 사업자 등록을 했다면 새로운 임대인에게 대항을 할 수 있습니다.

 

 

오늘은 상임법(상가 임대차 보호법)에 대해 알아봤습니다.

아무래도 주택 임대차 보호법과 유사한 내용들이 많아서 어렵지 않았으리라 생각이 됩니다.

중요한 건 대항력을 갖추기 위해 사업자 등록 및 점유를 해야 된다는 점을 명시하시길 바랍니다.